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La superficie habitable est différente de la superficie privative loi Carrez. Elle est aussi à distinguer de la surface utile, la surface de plancher utilisée en urbanisme ou encore de la surface taxable…
Définition
Définie à l’article R.156-1 du Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable d’un logement représente la somme des surfaces de plancher de chaque pièce à laquelle il faut retirer les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Ne doivent pas être pris en compte dans ce calcul les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux n’atteignant pas au minimum 1,80 mètre de hauteur.
Comment calculer la surface habitable ?
Pour calculer ou vérifier la surface habitable d’un logement, on additionne les superficies (= longueur x largeur) de chaque pièce (salon, cuisine, chambres, salle à manger, salle de bain, toilettes, couloir, combles aménagés…) dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètre. Toute pièce à usage quotidien, telle qu’une buanderie ou un placard, est à prendre en compte dans ce calcul.
Il faut ensuite soustraire à cette somme la surface occupée par chaque élément de construction : murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Quelle différence de calcul avec la surface loi Carrez ?
La différence fondamentale, c’est qu’il n’est pas tenu compte en surface habitable de la superficie des combles non aménagés, tous les sous-sols (y compris les caves), remises (y compris les garages), terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas (et volumes vitrés), locaux communs et autres dépendances des logements. En loi Carrez, ces surfaces sont incluses.
Et la surface utile ?
Selon l’article D.353-6 du Code de la construction et de l’habitation, la surface utile est égale à la surface habitable du logement, augmentée de la moitié de la surface des annexes suivantes : caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas et les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré dans la limite de 9 m².
En revanche, ne doivent pas être prises en compte dans ce calcul : les surfaces mentionnées précédemment qui ne seraient pas réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement ou dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre et les surfaces des jardins, cours et garages.
Surface hors œuvre nette et la surface hors œuvre brute
La surface hors œuvre nette (SHON) et la surface hors œuvre brute (SHOB) font l’objet d’une méthode de calcul fondée sur des critères différents de ceux utilisés pour établir la surface utile et la surface habitable. Avant de déterminer la SHON, il convient au préalable de calculer la SHOB à laquelle il faut soustraire diverses surfaces.
Attention : les notions de SHON et de SHOB ne sont plus prises en compte par la réglementation. Une ordonnance du 16 novembre 2011 a en effet redéfini la notion de surface de construction. Pour les projets présentés après le 1er mars 2012, seule la surface de plancher intérieure est désormais prise en compte. Toutefois, le milieu de la construction ne l’a pas encore totalement abandonnée.
Quelle différence entre surface de plancher et surface habitable ?
La surface de plancher permet de connaître l’autorisation d’urbanisme requise pour son projet de travaux ou de construction. Elle correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 mètre.
Contrairement à la surface habitable, le calcul de la surface de plancher inclut : la surface de l’ensemble des murs et cloisons intérieurs, les combles aménageables mais non aménagés, l’ensemble des sous-sols qu’il s’agisse de sous-sols aménagés de sous-sols aménageables ou de caves, même avec une hauteur sous plafond dépassant 1,80 mètre, les vérandas couvertes et fermées qu’elles soient chauffées ou non, et enfin les pourtours de piscines couvertes dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre.
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